Pinel : les grandes villes d’Île-de-France où investir

Avec des prix dans l’immobilier neuf élevés en Ile-de-France, les plafonds d’acquisition fixés par le dispositif Pinel sont régulièrement dépassés. Pour rappel le dispositif permet de profiter d’avantages fiscaux pouvant aller jusqu’à 63 000 euros sur 12 ans. Reste à trouver les communes où il fait encore bon investir et où l’acquéreur peut cumuler de solides rendements et déductions fiscales.

Immobilier : les prix du neuf grimpent en Île-de-France

Entre la rareté du foncier et le nombre de permis de construire en recul depuis la crise du coronavirus, les prix de l’immobilier neuf en Île-de-France ne sont pas près de reculer. Selon les données de Fédération des promoteurs immobiliers, les prix au troisième trimestre dans la région stagnent à 5 129 €/m² avec des pointes plus élevées selon les départements comme les Hauts-de-Seine (7 342 €/m² en moyenne selon l’observatoire du logement neuf de l’Adil d’Île-de France) ou encore le Val-de-Marne (5 916 €/m² en moyenne). 

Ces montants sont si élevés qu’il semble impossible, aux investisseurs, de pouvoir recourir au dispositif Pinel pour acheter un bien immobilier neuf et profiter de déductions fiscales importantes. Le dispositif Loi Pinel permet, à condition d’acheter un logement neuf en zone dite « tendue » et de s’engager à le louer nu durant 6, 9 ou 12 ans à un loyer plafonné, de profiter d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21% du prix d’achat selon la durée de location. Le montant maximum de l’investissement est de 300 000€/an ou 5 500 €/m² dans la limite de deux logements. 

Les villes d’Île-de-France où investir avec le dispositif Pinel 

Pourtant, certaines communes franciliennes attractives restent encore assez abordables pour y investir avec le dispositif Pinel. C’est le cas par exemple de Nanterre dans les Hauts-de-Seine. Située entre Paris et la Défense, la ville propose encore des logements neufs dont les prix avoisinent les 5 000 €/m². Cela permet de dégager des rendements proches des 4% tout en bénéficiant des avantages fiscaux. 

Saint-Denis en Seine-Saint-Denis présente un profil similaire avec des prix au m² inférieurs à 4 000 €. L’opération est d’autant plus intéressante que la commune va accueillir les Jeux Olympiques 2024 et fait l’objet, depuis quelques années, d’une politique active de grands travaux amenée à prendre de l’ampleur. Logements, bureaux, commerces, infrastructures de loisirs… tous ces équipements devraient changer le visage de la ville et contribuer à faire grimper les prix de l’immobilier tout en renforçant son pouvoir d’attraction. 

Vitry-sur-Seine, dans le Val de Marne, présente un profil similaire. La capitale du street art où les prix sont sous la barre des 4 000 €/m² dans le neuf voit son marché immobilier se transformer avec l’arrivée de deux gares du Grand Paris Express dans les années à venir. Enfin, plus éloignée mais bientôt mieux desservie, la ville de Massy dans le département de l’Essonne. Là encore, le chantier du Grand Paris et de la future gare offre à la commune l’opportunité de repenser la quasi-totalité de ses infrastructures. Avec un m² moyen sous les 5 000 €, les investisseurs peuvent conjuguer rendements intéressants et avantages du Pinel.